COLUMN van onze directeur - Lessen van ‘De Bodemloze Put’

8 februari 2019

COLUMN van onze directeur - Lessen van ‘De Bodemloze Put’

Rolf Koops leest in een regionale krant over twee jaar uitstel bij de bouw van een multifunctioneel centrum. Hij doopt het project om tot ‘De Bodemloze Put’. Aan de hand van dit anonieme voorbeeld analyseert Koops dat bij multifunctionele bouwprojecten een goed begin vaak het halve werk is.

Bij het lezen van een lokale krant viel mijn oog onlangs op het onderstaande nieuws:

‘De nieuwbouw van het multifunctioneel gebouw wordt twee jaar uitgesteld.’

Graag bespreek ik met u dit nieuws. Laten we het project ‘De Bodemloze Put’ noemen. Ik weet het: de beste stuurlui staan aan wal. Toch permitteer ik mij ter lering enkele observaties.

Het is sneu voor alle betrokkenen dat zo’n gebouw twee jaar vertraging oploopt. Multifunctionele centra in de regio gaan meestal over belangrijke dorpsvoorzieningen zoals scholen, kinderopvang en een sporthal. En twee jaar uitstel betekent dat je als kind de hele onderbouw al door kunt zijn voordat de zo gewenste voorziening er is. Als je dan bovendien ook nog weet dat de scholenvoorraad in Nederland flink verouderd is, wordt die twee jaar nog wranger.

Maar waarom twee jaar uitstel? Ik lees verder in de krant:

‘De voorbereidingen blijken veel meer tijd te kosten. Het nieuwe gebouw, waarin scholen, een verzorgingshuis en een sporthal komen, is een initiatief van een zorgcentrum, twee scholen en de gemeente.’

Een zorgcentrum, twee scholen en de gemeente op één lijn krijgen, is inderdaad een uitdaging. Ja, het lijkt mij nu wel duidelijk waarom er twee jaar extra nodig zijn. Het zal niet makkelijk zijn om met zulke uiteenlopende partners goed vast te leggen wat de eigen behoefte aan ruimte is en hoe sommige ruimten met meerdere partijen kunnen worden gedeeld. Op voorhand wordt vaak gedacht dat het goedkoper is allerlei activiteiten in één gebouw onder te brengen, zodat de verschillende partners ruimten met elkaar kunnen delen. Zo bespaar je op vierkante meters. In de praktijk valt dit echter behoorlijk tegen. De winst in ruimte gaat al snel op aan extra gangruimten en recepties.

Bovendien is het belangrijk om van tevoren goed met elkaar af te spreken hoe de dagelijkse gang van zaken zal zijn. Wie zet de containers buiten? Kunnen kinderen van verschillende gezindten op hetzelfde schoolplein spelen? Delen we een kopieervoorziening? Wie draait er op voor de kosten als een van de partners failliet gaat? Kunnen de scholen op termijn fuseren of hebben we dan ineens twee lerarenkamers? En wat doen we met de ruimte die we over houden als het aantal leerlingen daalt? En dit zijn nog maar een paar van de misschien wel honderden praktische vragen die bij multifunctioneel bouwen horen. Op deze vragen moet een goed antwoord komen voordat het ontwerpen begint. En zoiets vraagt tijd.

Ik lees verder:

“Het is een groot en ingewikkeld proces. Al met al duurt het flink langer,” zeggen de initiatiefnemers. Het ontwerp van de ‘De Bodemloze Put’ is er al.

Maar nu moet een technisch ontwerp met bestek gemaakt worden. Voor zowel het technisch ontwerp, als selectie van de aannemer, moet een Europese aanbesteding worden doorlopen (de prijzen in de bouw stijgen, waardoor de kosten boven de Europese drempel uitkomen).’

Ah, dus het ontwerp is kennelijk al helemaal klaar. Hier komen we op een grote paradox in de bouw. We werken traditioneel het liefst met een gedetailleerd ontwerp en bestek voordat we de markt opgaan. Zo ook in dit voorbeeld. Dan weten we wat we krijgen en zijn we in control. Althans, dat denken we en dat wordt ons geadviseerd.

Dat zien we ook in dit voorbeeld. Iedereen is kennelijk akkoord met het plaatje. Nu moet het alleen ‘nog even’ in bestekken worden uitgewerkt en dan kan de markt het gaan maken. Het liefst voor de laagste prijs. En we maken aan de voorkant een raming van de daarmee gemoeide kosten. Zo komt het vast allemaal goed.

Tegelijkertijd weet iedereen in de bouw dat de werkelijkheid heel anders is. Grote, complexe projecten lopen vaak uit. Eisen en wensen veranderen in de tijd. Als opdrachtgevers in een alliantie samenwerken in zo’n bijzonder avontuur, had je dan niet beter ook een consortium als partner in de alliantie kunnen selecteren?

Ik ga verder met lezen:

‘Ook het aardbevingsbestendig bouwen zorgt ervoor dat het ontwerpproces complex is. Ook speelt mee dat door de grote vraag in de bouw leveranciers moeilijker beschikbaar zijn en meer tijd vragen om hun werkzaamheden uit te voeren. Als alles goed gaat, beginnen de werkzaamheden in 2021. De bouw duurt dan nog 20 maanden. De realisatie van ‘De bodemloze put’ kost in totaal dertig miljoen euro.’

Aardbevingsbestendige nieuwbouw; het is heel vervelend dat we daar last van hebben en dat het tot meerkosten leidt. Maar in nieuwbouw is het echt geen ‘rocket science’. Dit hadden de initiatiefnemers al vanaf het begin kunnen meenemen in het ontwerp. Dat had zeker tijd en geld gescheeld.

Ik leg de krant weg en concludeer dat een goed begin het halve werk is. Selecteer voor je project een team met een gezamenlijk belang; namelijk een goed, mooi en haalbaar project. Wellicht met een taakstellend budget. En ontwerp een bouwkundige, technische uitvoering in een integrale benadering. En ja, dat kan ook ‘Europees’. Doe je dat niet, dan zou je zo maar eens in een bodemloze put kunnen vallen.

 

- Deze Column is eerder verschenen in de nieuwsbrief van Bouwend Nederland

 

Andere columns van Rolf:

  • Delen: